Цены на недвижимость продолжают падение

18.05.2016

Как отмечают эксперты, ростовский рынок недвижимости «откатился» на уровень 2000 г. — средний уровень реальных сделок с осени сократился на 30%. И каких-либо позитивных изменений в ближайшее время ожидать не стоит, констатируют представители риелторского бизнеса. По их мнению, стоимость одного квадратного метра жилья к концу этого года снизится почти на 40%.

Как изменится рынок недвижимости в ближайшие полгода?

Каков предел падения стоимости квадратного метра жилья?

Будут ли слияния и поглощения на риелторском рынке Ростова?

Ростовские риелторы сейчас констатируют, что проблемы на региональном рынке недвижимости начались еще весной прошлого года, хотя вплоть до октября 2008 г. никто из участников рынка не хотел признаваться в этом ни себе, ни своим клиентам, ни журналистам. «Уже год назад начался застой на рынке недвижимости, который продлился до середины лета. Это происходило из-за того, что на рынок было выставлено большое количество предложений, в том числе так называемых «инвестиционных», по сильно завышенным ценам, при том, что спрос уже тогда явно был низким, — говорит директор АН «Респект» ВИКТОР НЕЙМАН. — Летом заявления правительства о том, что Россия это «тихая гавань» и что кризис, во всю бушующий в США, Европе и других странах, никак не коснется нашей экономики, дезориентировали участников рынка». В итоге практически все агентства недвижимости, а также их клиенты, оказались неподготовленными к кризисным явлениям — значительному падению спроса на недвижимость и, как следствие, на услуги риелторов. Тем не менее, те, кто пережил первые месяцы кризиса, планируют и дальше оставаться «на плаву», несмотря на негативные прогнозы аналитиков. Рынок жилья активен только в сегменте «вторички»

Как отметили собеседники «ДК», важнейшим фактором, влияющим в последние месяцы на рынок жилой недвижимости, является практически полная остановка финансирования ипотечных программ коммерческими банками. «Те немногие «счастливчики», которым банки все-таки согласны выдавать кредиты на покупку жилья, получают его с процентной ставкой 18–20%, а не 11–14%, как годом ранее. Можно сказать, что только по одной этой причине рынок уже недосчитался около 30% потенциальных покупателей», — рассказывает МАКСИМ ХМЕЛЬ, директор АН «Парус». По словам исполнительного директора Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО) ВАРТАНА ТИКИДЖИ-ХАМБУРЬЯНА, ипотечные сделки составляли в докризисный период примерно 30±5% от общего количества сделок в Ростове. «Это сравнительно немного, — отмечает эксперт, — но самое страшное было в том, что ипотечные сделки «встраивались» в длинные цепочки. И когда в октябре прошлого года банки внезапно перестали выдавать ипотечные кредиты, «посыпались» другие, простые сделки, идущие с ними в связке. В итоге сейчас количество ипотечных сделок не превышает 5–7%».

Еще одним фактором, повлиявшим на рынок недвижимости, стало изменение курса доллара по отношению к рублю, замечают эксперты. «В декабре 2008 года начал расти курс доллара и евро. В обществе стали муссироваться слухи о грандиозной девальвации рубля к доллару до 50-60 рублей за доллар и вероятности коллапса экономики России. В это время покупатели стали ожидать сильного падения цен в начале 2009 г. и откладывали покупку. В то же время продавцы откладывали продажу, опасаясь рисковать вырученными с продажи деньгами, опираясь на информацию о том, что весной ситуация улучшится и начнут расти цены», — говорит г-н Нейман. Однако оказалось, что в начале этого года курс доллара вырос лишь до 36 руб. Потенциальные покупатели недвижимости, убедившись, что краха экономики и резкого обвала цен на жилье нет, а цены держатся и местами даже растут, начали возвращаться на рынок. «Это вызвало некоторое оживление на рынке, и даже рост продаж по отношению к концу 2008 года», — добавляет г-н Нейман. С коллегой согласен Максим Хмель: по его мнению, сейчас уже можно говорить, что рынок жилья активен только во вторичном секторе, и большинство объектов покупается за реальные наличные деньги. ОЛЕГ ИВЧЕНКО, генеральный директор АН «Лендлорд»: «Потребность в жилье остается для многих граждан насущной проблемой. Часть населения ввиду снижения цен отложила покупку жилья, ожидая ценового предела — появился так называемый отложенный спрос. Но все же многие увидели в сложившейся ситуации возможность улучшить жилищные условия в период, когда на рынке существует огромный выбор объектов, а продавцы идут на значительные уступки в цене».

Земля подешевела на 50%

По мнению экспертов, качественно рынок жилой недвижимости откатился на уровень начала 2000 г. «Если говорить о ценовых изменениях, то средний уровень реальных сделок по вторичному жилью и домовладениям на сегодняшний день упал на 25–30% по сравнению с осенью 2008 года», — отмечает г-н Хмель. Гендиректор АН «Лендлорд» констатирует, что на вторичном рынке продавцы держат заявленную цену, но готовы торговаться, когда появляется реальный покупатель. «В этом случае скидка продавца нередко составляет 20% от заявленной стоимости. На рынке загородного жилья сегодня наблюдается существенное снижение цен — в среднем 15 тысяч рублей за квадратный метр», — говорит г-н Ивченко. Г-н Тикиджи-Хамбурьян соглашается с коллегами в оценке падения цен на вторичное жилье и добавляет: «Дефолт 1998-го привёл к наибольшему за всю рыночную историю снижению цен на недвижимость (в среднем — 35 процентов). Это позволяет предположить, что в настоящее время коррекция цен на квартиры уже во многом исчерпана». Правда, эксперт подчеркивает, что это может быть соотнесено с качественным жильем. Что касается некачественных объектов, реализация которых в докризисный период была бы затруднена, то здесь дальнейшее снижение цен возможно.

На первичном рынке недвижимости, по данным Олега Ивченко, основное количество сделок проходит по готовым объектам в сданных в эксплуатацию домах: «Цены на квартиры в новостройках сейчас составляют в среднем 30–35 тысяч рублей за квадратный метр». По мнению г-на Хмеля, проанализировать рынок «первички» невозможно из-за минимального количества сделок, т. к. частные инвесторы перестали приобретать так называемые «стройварианты», опасаясь вероятных банкротств строительных компаний. И эти опасения не беспочвенны — ярким примером выступает сложная ситуация, сложившаяся в строительном концерне «ВАНТ», который пока не может найти средств для завершения строительства уже начатых объектов. «Большинство застройщиков не видят для себя перспектив финансирования проектов без участия правительства, хотя многие и не готовы еще смириться с 27 тысячами рублей за квадратный метр (с учетом внутренней отделки), которые предлагают сегодня госструктуры при покупке больших объемов нового жилья, — отмечает Максим Хмель. — Во многих случаях эта цифра убыточна для строителей или соответствует себестоимости возводимого объекта, но при этом дает возможность избежать банкротства и ответственности по 214-й статье».

Наиболее пострадавшим остается земельный рынок. «Здесь инвесторы интересуются объектами с дисконтом около 50%, т. к. в деловом сообществе бытует мнение, что спустя некоторое время можно будет купить уже готовый объект дешевле себестоимости строительства нового», — отмечает г-н Хмель.

Рынок недвижимости будет стагнировать во всех сегментах

Собеседники «ДК» уверены, что, исходя из показателей макроэкономической ситуации, каких-либо позитивных изменений в ближайшее время ожидать не стоит. «Российский бизнес продолжает сжиматься, сокращая персонал. Как следствие, резко понижается платежеспособность населения. Обороты некоторых видов бизнеса сократились в разы. В результате, по мнению экспертов, можно предположить дальнейшее снижение активности рынка и цен на недвижимость. Если проводить аналогии, то в 2005 году — начало ипотечного бума — средняя цена квадратного метра жилья была в 2,5 раза ниже уровня 2008 годаЧто будет дальше со стоимостью недвижимости, можно догадаться самим», — сказал Максим Хмель.

Некоторые участники рынка полагают, что высока вероятность снижения цен во всех сегментах рынка в течение всего 2009 года. «Падение цен будет проходить в два-три этапа и в среднем составит за год около 30–40%», — считает Виктор Нейман. Олег Ивченко полагает, что рынок во всех своих сегментах придет в состояние стагнации, что даст возможность многим покупателям улучшить свои жилищные условия. «На рынке новостроек уже к концу 2009 года возможен рост цен ввиду появления дефицита: ведь сейчас многие стройки будут «заморожены». Условия будут диктовать продавцы. Оживление рынка, безусловно, будет проявляться весной и осенью, в традиционное для покупки земли время, но платежеспособный спрос, скорее всего, будет ограничен на отметке примерно 2–3,5 млн рублей», — полагает г-н Ивченко.

По мнению Вартана Тикиджи-Хамбурьяна, сегодня в стране находится большое количество частных лиц, которые имеют на руках необходимые для покупки недвижимости средства, которые вовремя «извлекли» из недвижимости или из бизнеса. Более того, сейчас в банках практически невозможно найти свободных банковских ячеек — вкладчики ждут, когда цены опустятся до минимума, чтобы снова вложить свои деньги в недвижимость с максимально возможной выгодой. «По-моему, выхода этих денег на рынок можно ожидать летом, — полагает г-н Тикиджи-Хамбурьян. — Дело в том, что математическая модель поведения рынка недвижимости схожа с моделью поведения толпы. Это достаточно разрозненная масса весьма слабо разбирающихся в экономике собственников (продавцов) и желающих стать таковыми (покупателей), каждый из которых (все мы — люди) считает себя более умным. Но против толпы не пойдёшь — пока она, а если переходить на привычный язык, рынок, практически топчется на месте. Но, скажем, два процента покупателей за короткий период времени (неделя-две) вдруг решат, что в традиционно плохой для недвижимости, летний, период цены на объекты будут самыми низкими, и совершат покупки. Тут же весь накопленный отложенный спрос начнёт реализовываться, причём лавинообразно». Но эксперт подчеркивает, что если такой вариант развития событий и будет иметь место, то возникший спрос будет кратковременным, поскольку на руках у населения денег действительно не прибавляется, следовательно, к середине осени он снова снизится, что, возможно, приведёт к тому, что период октябрь–декабрь 2009 г. ознаменуется очередным замиранием рынка.